現状とポイント
2015年7月に購入したワンルームマンションの実績を公開します！
購入してから6年弱(70か月！)が経過しました～。
それまでに退去が発生した回数は3回でした。
幸い、2週間程度で次の入居者様がに来ていただいており、入居率は98.4%となっています。
ここは管理会社さんにも感謝ですね。
最近の東京は物件価格が上昇していますが、それに伴い家賃相場も上昇しています。
これらの市況を踏まえ、この物件では退去が発生する度に家賃をUPさせてきました。
91,000円 ⇒ 94,000円 ⇒ 95,500円
この値付けを失敗すると、例えば「高いから他の物件にしよ～」と入居者様を逃し最終的な入居が2週間程度遅れると、
94,000円/月 × 0.5か月 = 47,000円
のロスとなります。
家賃UPを91,000円 ⇒ 94,000円の3,000円で見込んでいたとすると
7,000円 ÷ 3,000円 = 15.6か月
回収に時間がかかることになり、どれだけ長く住んでもらえるかは分からないので、結構リスクを伴いますね。
適切な相場価格の見極めがポイントになります。
正直、始める前は「家賃って年々下がっていくのでは」と思っていましたが、ある程度戦略を持ってコントロール出来ることが分かったのはよかったです。
この辺の詳細や出口戦略は、また別の記事で書いていこうと思います！
物件情報
| 立地 | 品川区 |
| 面積 | 21.26m2 |
| 購入時期 | 2015年7月 |
| 借入金額 | 2,430万円 |
| 金利 | 1.995% |
| 借入期間 | 35年 |
| 家賃 | 95,500円 |
| 表面利回り | 4.7% |
累積収支
なかなかな安定感・・！！
実績詳細
| 年月 | 状態 | 賃料 | 管理費 | ローン返済 | 収支 | 累積収支 | ローン残高 |
| 2015年7月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 1,282 | 24,259,964 |
| 2015年8月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 2,564 | 24,219,862 |
| 2015年9月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 3,846 | 24,179,693 |
| 2015年10月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 5,128 | 24,139,457 |
| 2015年11月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 6,410 | 24,099,154 |
| 2015年12月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 7,692 | 24,058,784 |
| 2016年1月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 8,974 | 24,018,347 |
| 2016年2月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 10,256 | 23,977,843 |
| 2016年3月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 11,538 | 23,937,272 |
| 2016年4月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 12,820 | 23,896,633 |
| 2016年5月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 14,102 | 23,855,927 |
| 2016年6月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 15,384 | 23,815,153 |
| 2016年7月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 16,666 | 23,774,311 |
| 2016年8月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 17,948 | 23,733,401 |
| 2016年9月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 19,230 | 23,692,423 |
| 2016年10月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 20,512 | 23,651,377 |
| 2016年11月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 21,794 | 23,610,263 |
| 2016年12月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 23,076 | 23,569,081 |
| 2017年1月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 24,358 | 23,527,830 |
| 2017年2月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 25,640 | 23,486,511 |
| 2017年3月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 26,922 | 23,445,123 |
| 2017年4月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 28,204 | 23,403,666 |
| 2017年5月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 29,486 | 23,362,140 |
| 2017年6月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 30,768 | 23,320,545 |
| 2017年7月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 32,050 | 23,278,881 |
| 2017年8月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 33,332 | 23,237,148 |
| 2017年9月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 34,614 | 23,195,345 |
| 2017年10月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 35,896 | 23,153,473 |
| 2017年11月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 37,178 | 23,111,531 |
| 2017年12月 | 退去 | 49,610 | 9,284 | 80,434 | -40,108 | -2,930 | 23,069,519 |
| 2018年1月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | -1,648 | 23,027,438 |
| 2018年2月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | -366 | 22,985,287 |
| 2018年3月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 916 | 22,943,066 |
| 2018年4月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 2,198 | 22,900,774 |
| 2018年5月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 3,480 | 22,858,412 |
| 2018年6月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 4,762 | 22,815,980 |
| 2018年7月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 6,044 | 22,773,477 |
| 2018年8月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 7,326 | 22,730,903 |
| 2018年9月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 8,608 | 22,688,259 |
| 2018年10月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 9,890 | 22,645,544 |
| 2018年11月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 11,172 | 22,602,758 |
| 2018年12月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 12,454 | 22,559,901 |
| 2019年1月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 13,736 | 22,516,972 |
| 2019年2月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 15,018 | 22,473,972 |
| 2019年3月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 16,300 | 22,430,900 |
| 2019年4月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 17,582 | 22,387,757 |
| 2019年5月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 18,864 | 22,344,542 |
| 2019年6月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 20,146 | 22,301,255 |
| 2019年7月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 21,428 | 22,257,896 |
| 2019年8月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 22,710 | 22,214,465 |
| 2019年9月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 23,992 | 22,170,962 |
| 2019年10月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 25,274 | 22,127,387 |
| 2019年11月 | 入居 | 91,000 | 9,284 | 80,434 | 1,282 | 26,556 | 22,083,739 |
| 2019年12月 | 退去 | 67,703 | 9,284 | 80,434 | -22,015 | 4,541 | 22,040,019 |
| 2020年1月 | 入居 | 94,000 | 11,785 | 80,434 | 1,781 | 6,322 | 21,996,226 |
| 2020年2月 | 入居 | 94,000 | 11,785 | 80,434 | 1,781 | 8,103 | 21,952,360 |
| 2020年3月 | 入居 | 94,000 | 11,785 | 80,434 | 1,781 | 9,884 | 21,908,421 |
| 2020年4月 | 退去 | 62,667 | 11,785 | 80,434 | -29,552 | -19,668 | 21,864,409 |
| 2020年5月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | -16,387 | 21,820,324 |
| 2020年6月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | -13,106 | 21,776,166 |
| 2020年7月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | -9,825 | 21,731,934 |
| 2020年8月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | -6,544 | 21,687,629 |
| 2020年9月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | -3,263 | 21,643,250 |
| 2020年10月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 18 | 21,598,797 |
| 2020年11月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 3,299 | 21,554,271 |
| 2020年12月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 6,580 | 21,509,670 |
| 2021年1月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 9,861 | 21,464,995 |
| 2021年2月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 13,142 | 21,420,246 |
| 2021年3月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 16,423 | 21,375,423 |
| 2021年4月 | 入居 | 95,500 | 11,785 | 80,434 | 3,281 | 19,704 | 21,330,525 |