【不動産投資 中古ワンルームマンション】実績公開 東京 杉並区編

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こんにちは。

本記事では、2016年3月に購入した中古ワンルームマンションの実績を公開します!

物件情報


購入した物件の情報を簡単にまとめました。

住所東京都杉並区
面積21.58m2
築年2002年
タイプ1K
建物構造・規模鉄筋コンクリート造
総戸数50戸
物件価格1,600万円
家賃・共益費81,000円
表面利回り6.08%


2002年築の物件を2016年に購入したので、購入当時は築14年程度でした。

中古物件のなかでも、いわゆる築浅物件になります。


新築物件よりも中古物件のほうが表面利回りは高くなりやすいですが、東京で6%なので悪くない数字かと思います。


また、総戸数が50戸と多いのが特徴です。

総戸数が多いと修繕費に対してスケールメリットを出すことができます。

借入(ローン)情報


借入情報です。

借入銀行ソニー銀行
借入金額1,590万円
借入期間35年
金利1.73%


購入した不動産会社が提携しているソニー銀行で借り入れを行いました。

同じ銀行でもあっても、不動産会社によって金利や繰上返済の手数料などが微妙に違います。

このあたりは実際に不動産会社に聞かないと分からないので、購入を検討されている方は確認してみてください。


物件を購入する際、手数料や印紙代などざっくり50万円程度の初期費用が発生するのが一般的です。

この初期費用を借入金額に入れ込む場合もあれば、実費(手出し)で支払う場合もあります。

不動産会社によってどちらを勧めてくるかは様々ですが、基本的には自由です。

新築物件を販売している不動産会社は、初期費用0円というのを謳い文句にしているので、借入金額に入れ込むことを推奨してくることが多いです。

私の場合は約60万円ほど実費で支払いました。

運用略歴


本物件を購入してからの略歴をまとめました。

2016年3月:物件購入

2018年2月26日:入居者解約

2018年3月12日:新規入居者契約

2018年5月20日:入居者解約

2018年6月17日:新規入居者契約

2020年6月17日:契約更新


これまで2回の解約(退去)が発生しました。

特に2018年3月に入居された方が、2か月で解約となり手出しが多くなりました。

ただ、このタイミングで家賃・共益費を76,000円から81,000円に値上げしています

また、いずれも1か月以内に新規の入居者が決まったおり、入居率は高い状態です。

収支推移


これまでの収支の推移を一覧にしました。

収入計:実際に不動産会社から振り込まれる金額で、家賃・共益費、更新手数料、修繕費、集金代行費の合計です。

支出計:実際に自分の銀行口座から引き落とされている金額で、ローンの返済と管理費の合計です。金利はたまに変更されるので月によって支出が変動します。

収支:収入計 – 支出計です。

累計収支:不動産を購入してからの収支の累計です。

年月収入計支出計収支累計収支
 2016年
3月0-593,300-593,300-593,300
4月72,760-49,01923,741-569,559
5月72,760-50,89321,867-547,692
6月72,760-78,293-5,533-553,225
7月72,760-50,89321,867-531,358
8月72,760-78,293-5,533-536,891
9月72,760-64,5938,167-528,724
10月72,760-64,5938,167-520,557
11月72,760-64,5938,167-512,390
12月72,760-64,5938,167-504,223
 2017年
1月72,760-64,5938,167-496,056
2月72,760-64,5938,167-487,889
3月72,760-64,5938,167-479,722
4月72,760-64,5938,167-471,555
5月72,760-64,5938,167-463,388
6月72,760-64,5938,167-455,221
7月72,760-64,5938,167-447,054
8月72,760-64,5938,167-438,887
9月72,760-64,5938,167-430,720
10月72,760-64,5938,167-422,553
11月72,760-64,5938,167-414,386
12月72,760-64,5938,167-406,219
 2018年
1月72,760-64,5938,167-398,052
2月67,557-64,5932,964-395,088
3月50,165-64,593-14,428-409,516
4月32,338-64,593-32,255-441,771
5月50,165-64,593-14,428-456,199
6月0-50,893-50,893-507,092
7月110,024-78,29331,731-475,361
8月77,401-64,59312,808-462,553
9月77,760-64,59313,167-449,386
10月77,760-64,59313,167-436,219
11月77,760-64,59313,167-423,052
12月77,760-64,59313,167-409,885
 2019年
1月77,760-64,74213,018-396,867
2月77,760-64,74213,018-383,849
3月77,760-64,74213,018-370,831
4月77,760-64,74213,018-357,813
5月77,760-64,74213,018-344,795
6月77,760-64,74213,018-331,777
7月77,760-64,88912,871-318,906
8月77,760-64,88912,871-306,035
9月77,760-64,88912,871-293,164
10月77,700-64,88912,811-280,353
11月77,700-64,88912,811-267,542
12月77,700-64,88912,811-254,731
 2020年
1月77,700-64,88912,811-241,920
2月77,700-64,88912,811-229,109
3月77,700-64,88912,811-216,298
4月77,700-64,88912,811-203,487
5月77,700-64,88912,811-190,676
6月113,200-64,88948,311-142,365
7月77,700-64,58813,112-129,253
8月77,700-64,88912,811-116,442
9月77,700-64,88912,811-103,631
10月77,700-64,88912,811-90,820
11月77,700-64,88912,811-78,009
12月77,700-64,88912,811-65,198
 2021年
1月77,700-65,18012,520-52,678
2月77,700-64,25713,443-39,235
3月77,700-64,25713,443-25,792
4月77,700-69,2578,443-17,349
5月77,700-64,25713,443-3,906
6月77,700-64,25713,4439,537
7月77,700-64,25713,44322,980


物件購入時に約60万円の実費を支払いましたが、月々の収支がプラスで推移しているので2021年6月にプラスに転じました。

売却後損益


2021年3月で物件を購入して丸5年が経過しました。

現状把握のため、不動産会社に物件価格の査定を依頼しました。

それをもとに売却後の損益をまとめました。

累計収支22,980
借入残高14,070,345
売却価格17,000,000
売却後損益2,952,635


物件価格の査定は1,700万円と、購入価格よりも値上がりしていました。

値上がりした理由としては、市況がよいことと家賃・共益費を購入時より上げたことだと考えています。


市況については下記記事をご確認ください。


2016年以降、東京の区分マンション価格は右肩上がりになっています。


売却価格と借入残高、そして累計収支を足し合わせた売却後損益は2,952,635円です。

手数料や税金でもう少し利益は目減りしますが、十分な金額になっているのではないでしょうか。

まとめ


不動産投資はサラリーマンにとってメリットの大きい投資の一つです。

下記にもまとめていますので、ご確認ください。


ただ、これまでいろんな本を読んだりネットを見て勉強しましたが、いまだに分からないことが多いのも事実です。

不動産投資を始めよう考えられている方はできるだけ情報を集めるべきですが、一人で把握するのはとても大変です。

何事も経験者に聞くのが一番理解が早いですので、お問い合わせ頂ければ、私たちがこれまで経験してきた内容をお伝えさせて頂きます。

また、私たちの繋がりのある会社や担当者をご紹介することも出来ますので、気になった場合はお気軽にお問い合わせからどうぞ。