現状とポイント
2015年8月に購入したワンルームマンションの実績を公開します！
購入してから6年弱が経過しました。
これまでに退去が発生した回数はわずか1回！
入居率は99.4%と非常に安定した運用が続いています。
最近の東京は物件価格が上昇していますが、それに伴い家賃相場も上昇しています。
私が保有する他の物件では退去が発生する度に家賃をUPさせてきました。
こちらは直近4年間退去が発生していないので、購入時から据え置きのままですが、次に退去が発生する際は家賃UPを検討したいと思います。
値付けを失敗して、例えば「高いから他の物件にしよ～」と入居者様を逃し最終的な入居が2週間程度遅れると、
106,000円/月 × 0.5か月 = 53,000円
のロスとなります。
家賃UPを106,000円 ⇒ 110,000円の4,000円で見込んでいたとすると
53,000円 ÷ 4,000円 = 13.3か月
回収に時間がかかることになり、どれだけ長く住んでもらえるかは分からないので、結構リスクを伴いますね。
適切な相場価格の見極めがポイントになります。慎重に見極めていきたいと思います。
この辺の詳細や出口戦略は、また別の記事で書いていこうと思います！
物件情報
| 立地 | 港区 |
| 面積 | 25.83m2 |
| 購入時期 | 2015年8月 |
| 借入金額 | 2760万円 |
| 金利 | 1.995% |
| 借入期間 | 35年 |
| 家賃 | 106,000円 |
| 表面利回り | 4.60% |
累積収支
退去がほぼ発生していないため、収益も順調に蓄積されています。
ただ2019年に管理費がUPしているので、ここは家賃UPでしっかり補填したいところです。
実績詳細
| 年月 | 状態 | 賃料 | 管理費 | ローン返済 | 収支 | 累積収支 | ローン残高 |
| 2015年8月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 3,919 | 27,554,528 |
| 2015年9月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 7,838 | 27,508,980 |
| 2015年10月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 11,757 | 27,463,356 |
| 2015年11月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 15,676 | 27,417,656 |
| 2015年12月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 19,595 | 27,371,880 |
| 2016年1月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 23,514 | 27,326,028 |
| 2016年2月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 27,433 | 27,280,100 |
| 2016年3月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 31,352 | 27,234,096 |
| 2016年4月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 35,271 | 27,188,015 |
| 2016年5月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 39,190 | 27,141,858 |
| 2016年6月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 43,109 | 27,095,624 |
| 2016年7月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 47,028 | 27,049,313 |
| 2016年8月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 50,947 | 27,002,925 |
| 2016年9月 | 退去 | 66,134 | 10,724 | 91,357 | -35,947 | 15,000 | 26,956,460 |
| 2016年10月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 18,919 | 26,909,918 |
| 2016年11月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 22,838 | 26,863,298 |
| 2016年12月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 26,757 | 26,816,601 |
| 2017年1月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 30,676 | 26,769,826 |
| 2017年2月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 34,595 | 26,722,973 |
| 2017年3月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 38,514 | 26,676,042 |
| 2017年4月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 42,433 | 26,629,033 |
| 2017年5月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 46,352 | 26,581,946 |
| 2017年6月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 50,271 | 26,534,781 |
| 2017年7月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 54,190 | 26,487,538 |
| 2017年8月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 58,109 | 26,440,216 |
| 2017年9月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 62,028 | 26,392,815 |
| 2017年10月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 65,947 | 26,345,336 |
| 2017年11月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 69,866 | 26,297,778 |
| 2017年12月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 73,785 | 26,250,141 |
| 2018年1月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 77,704 | 26,202,424 |
| 2018年2月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 81,623 | 26,154,628 |
| 2018年3月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 85,542 | 26,106,753 |
| 2018年4月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 89,461 | 26,058,798 |
| 2018年5月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 93,380 | 26,010,763 |
| 2018年6月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 97,299 | 25,962,648 |
| 2018年7月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 101,218 | 25,914,453 |
| 2018年8月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 105,137 | 25,866,178 |
| 2018年9月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 109,056 | 25,817,823 |
| 2018年10月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 112,975 | 25,769,388 |
| 2018年11月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 116,894 | 25,720,872 |
| 2018年12月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 120,813 | 25,672,275 |
| 2019年1月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 124,732 | 25,623,598 |
| 2019年2月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 128,651 | 25,574,840 |
| 2019年3月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 132,570 | 25,526,001 |
| 2019年4月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 136,489 | 25,477,080 |
| 2019年5月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 140,408 | 25,428,078 |
| 2019年6月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 144,327 | 25,378,995 |
| 2019年7月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 148,246 | 25,329,830 |
| 2019年8月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 152,165 | 25,280,583 |
| 2019年9月 | 入居 | 106,000 | 10,724 | 91,357 | 3,919 | 156,084 | 25,231,254 |
| 2019年10月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 157,342 | 25,181,843 |
| 2019年11月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 158,600 | 25,132,350 |
| 2019年12月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 159,858 | 25,082,775 |
| 2020年1月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 161,116 | 25,033,118 |
| 2020年2月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 162,374 | 24,983,378 |
| 2020年3月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 163,632 | 24,933,555 |
| 2020年4月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 164,890 | 24,883,650 |
| 2020年5月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 166,148 | 24,833,662 |
| 2020年6月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 167,406 | 24,783,590 |
| 2020年7月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 168,664 | 24,733,435 |
| 2020年8月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 169,922 | 24,683,197 |
| 2020年9月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 171,180 | 24,632,875 |
| 2020年10月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 172,438 | 24,582,470 |
| 2020年11月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 173,696 | 24,531,981 |
| 2020年12月 | 入居 | 106,000 | 13,385 | 91,357 | 1,258 | 174,954 | 24,481,408 |