【不動産投資 新築ワンルームマンション】不動産投資ローンとは?審査基準や注意点を経験者が解説

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弎郎
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東京・名古屋・大阪と新築ワンルームマンションを5部屋所有し5年以上経過しました!

所有前はなかなか周りにも相談出来ず、リスクばかり考えて不安でした笑

現在は特に大きなリスクも感じず、メリットばかりで後悔は全くありません!

このブログではその内容をお伝えしていきまーす!!

不動産投資ローンを活用するメリット


不動産投資の大きな特徴として、ローンを組む(借入する)ことができるという点が挙げられます。


これはつまり、少ない自己資金でレバレッジを効かせられるということを意味しています。


株、ファンドなどの投資は自己資金が必要になります。


例えば、利回り5%で年間100万円の収益を得ようとすると、2,000万円が必要という計算になります。


これだけの金額がいきなり用意できるのであれば、かなり資金が回っている状態ですが、現実的にはなかなか厳しいですよね?


またレバレッジを効かせられる手法としてFXが広く知られていますが、こちらは証拠金が必要になり状況によってはロスカット(強制損切り)を食らう懸念があります。


一般的なサラリーマンにとっては、時間・精神的な制約も大きく、ゼロサムゲームという観点からもリスクの大きい手法となっています。


不動産投資ローンの場合、不動産会社にもよりますが自己資金10万円程度で始められるケースもあります


その場合、例えば2,000万円のローンで毎月の家賃収入が8.5万円のローンを組んだとすると、自己資金10万円で年間約100万円の家賃収入が得られることになります。


もちろんローンの返済に消えていくわけですが、その分元本を減らすことができ、長期的にはローンを完済するとインカムゲインとして老後資金を得ることが出来ます。


また残した自己資金は他の投資に回ることが出来るため、不動産投資はローンを組んで取り組むことがオススメで、特に本業で安定収入が得られているサラリーマンにとっては取り組みやすい投資となります。


融資を受ける(ローンを組む)金融機関


こちらはかなり数多くの銀行があります。


身近なところでいうと、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほフィナンシャルグループのメガバンクが思い付くのではないでしょうか?


これらはもちろん不動産投資に対する融資は実施していますが、審査条件がかなり厳しく、一般的なサラリーマンが取り組む場合は基本的に対象外となります。


ある程度の資産を持っていてプライベートバンクのような繋がりが無いと難しいです。


基本的には住信SBIネット、オリックス、ソニー、クレディセゾンなどのネット銀行から融資を受けることが大半かと思います。


普段の生活ではあまり接点のない銀行も多いかと思いますが、不動産投資のためにローンを組む際は超一般的なので、気にする必要はありません。


むしろこういったサービスを事業の柱として経営していますので、審査基準・融資スピード・金利など強みの多い銀行と考えてOKです。


金融機関の決定方法と選定ポイント


基本的には不動産を購入する不動産会社と取引のある銀行の中から決定します。


不動産会社HPの会社概要に「取引銀行」という欄があると思いますので、そこから選んでいくイメージです。


ローンを組む際は不動産会社の担当者から、推奨銀行の提示があります。


これは不動産会社との繋がりの強さ、本人の属性から来る融資難易度、金利条件などから、一番良いと思われる選択をしてくれていますので、基本的に推奨された銀行で決めて良いかと思います。


そもそもここら辺の内容は一般的なサラリーマンは知見がないので、何を考慮して比較して良いかもわからず、鵜呑みになるケースが多いかと思います。


ちなみに私自身は、ソニー銀行・オリックス銀行・クレディセゾンの3社から融資を受けました


その経験を元に、念のため気にするべき選定ポイントを3つお伝えしたいと思います。


①金利


これは圧倒的第一位です。イメージしやすい内容ですね。

まず金利を低く抑えることが重要で、月々の返済額、収支に関わってきますので、「他にもっと金利の低い銀行はないか?」という確認は必ずしましょう。

②繰り上げ返済時の手数料


基本的に長期保有のインカムゲイン狙いで良いと思いますが、今後数十年先に何があるかは分かりません。


不明瞭な将来に対しては出来る限りのリスクヘッジ策は取っておきましょう。


具体的にどういうことかと言うと、銀行毎に繰り上げ返済時の手数料が変わります。


私の時はソニー銀行は無料、クレディセゾンは残高に対して1%の手数料がかかりました。


1%ってかなり大きく効いてきます。


例えば仮に、2,000万円で購入し、現在1,500万円のローン残高の物件を売りたくなったとしましょう。


資産価値がある程度維持され1,700万円で売却できたとすると、手数料がゼロの場合は

1,700万円 – 1,500万円 = 200万円


が利益となりますが、手数料が1%かかる場合、


1,700万円 – 1,500万円 – 15万円(1,500万円*手数料1%) = 185万円


の利益となります。


そもそも15万円も目減りしてしまうのが痛いのと、利益額に対する割合で考えると


15万円 / 200万円 = 7.5%


も手数料で減ってしまうことになりますので、金額の大きい不動産投資において1%の差は看過出来ません。


優先順位は金利条件なので、これを犠牲にしてまでケアする必要はないですが、金利が同等条件の場合は確実に手数料無料の銀行を選んでいくようにしましょう。


③サイト、アプリの充実度


本質的な内容ではないですが、地味に結構重要です。


最近は優れたUIのアプリに慣れてきており、使いづらいことに対して敏感です。


またそれでなくても、透明性が低くなりがちな不動産投資において、例えば残高・返済状況・金利などがパッと見れない状況は結構ストレスが溜まります。


また昔は半年に1度、実績や将来の返済予定を書面で送付してくれる銀行が多かったのですが、最近はコスト削減・環境意識の高まりで無くしている銀行が増えている印象です。


私の経験で言いますと、使い勝手がいいのは


ソニー銀行>>オリックス銀行>>クレディセゾン


の順番です。


ソニー銀行は不動産投資の融資だけでなく、他にもいろいろ金融商品の運用をしていますので、やはりそういった銀行の使い勝手、安心感は高いですね。


オリックス銀行は低いUIで最低限の確認が出来る、クレディセゾンは専用HPもなく全然確認できないという感じです。


こちらも優先順位は3番目ですが、金利・返済手数料が同等でいくつか候補となる銀行があるのであれば、ちゃんと確認した方が良い観点で、クレディセゾンが含まれていたら「そこは避けとけば?」とコメントすると思います。


なかなか事前に思い付く内容ではないと思うので、参考にしていただければ幸いです!


ローンを組む際の審査基準


こちらは銀行によっても様々で、明示されているものも無いですが、私の経験を元に融資担当者から聞いた内容も交えてお伝えしていきます。


最近の状況


まずは最近の状況を確認しましょう。


勘付かれている方もおられるかもしれませんが、数年前に比べて審査が厳しくなっているのは間違いないでしょう。


ニュースで色々と出ていましたが、立て続けに大きな問題が発生しました。


1つ目は2018年に発生した「かぼちゃの馬車」事件です。


株式会社スマートデイズによるシェアハウスのサブリース事業が破綻し、オーナーへの賃料の未払いや融資審査情報の改ざんが問題となりました。


2つ目は2019年に発生した、「レオパレス21」事件です。


こちらは株式会社レオパレス21により建築基準法の基準を満たさない施工不良の建築が数多く行われ、問題物件の入居者は転居となり、修正工事が行われています。


どちらも大きな社会問題に発展し、金融庁からは各融資会社に対し厳しく審査するよう要請するに至りました。


更に2020年にはコロナウィルスの問題が発生し、融資に対しては慎重になってきています。


とはいえ、3~4年前くらいの基準がどちらかと言うとかなり緩く、最近は適切に審査されるようになったと考えても良いかと思います。


個人属性に対し、購入する物件の価値と金額が妥当であれば問題なく、危険と思われれば融資は通さない状況ですので、そういう意味ではしっかりお墨付きをもらって投資が出来る安心材料と見ても良いでしょう。


個人属性


個人属性は基本的に以下の点を確認します。

 ①勤務情報

 ②年収

 ③金融資産

 ④住居

 ⑤家族構成

 ⑥借入


①~③は安定性、④~⑥はリスクの観点になります。


①勤務情報

こちらは職種、勤務先、会社規模、勤続年数が基本的な情報になります。


毎月一定収入のあるサラリーマンが有利です。


仮にある程度損失が出たとしても補填できる財力があると見なされます。


サラリーマンが不動産投資を行うべき理由はここにあります。


あとは大きな会社の規模に長く勤めていた方がより安定性が高いと評価されます。


ちなみに勤続年数についてですが、私は社会人4年目で投資用ワンルームマンションを購入しました。


なので程度の違いはあれど、あまり気にしなくても問題ないと思います。


②年収

これは重要な要素です。


あくまで目安ですが、これまで不動産会社や融資担当者から聞いた話を総括すると、融資上限の目安はおおよそ年収の10倍、と考えて良いかと思います。


もちろんその他条件によって変動はありますが、金額の規模を考える際は参考になります。


例えば、年収500万円の方は5,000万円まで融資が組めるということになります。


そうすると、2,000~2,500万円規模の物件を2つ所有できることになるので、レバレッジが非常に効いてきて投資メリットが出ます。


また年数を重ね、年収を上げる・他の金融資産を増やす・ローン残高を減らしていくことで、与信枠が増え追加所有の道も開けます。


レバレッジを効かせた状態で、資産を複利(雪だるま式)に増やすことができ、ここまで来るとある程度成功パターンに入ります


基本スタンスは長期保有で、こういった点も意識して進められると良いですね。


③金融資産

預貯金、株式や債券などが該当します。


その分が担保と見なされるので、与信枠が増えたり、より低金利の好条件で借りられることが出来ます。


ただ一般的なサラリーマンの場合、大きな影響を与えるほどの金融資産を所有していないケースも多く、所有するまで不動産投資を待ってしまうとレバレッジを効かせた複利効果も減少してしまうので、興味を持ってやりたいと考えたタイミングで始めるのが良いかと思います。


④住居

こちらは、今住んでいるところが持ち家か賃貸かという内容です。


金持ち父さん的な話になりますが、融資の点では賃貸が有利です。


なぜなら持ち家の場合ローンを組んでいるケースが多く、確実な出費となります。


なので資産ではなくマイナス側の内容で、年間の支払い額が年収から引かれるようなイメージで考えるのが良いかと思います。


与信枠がギリギリの場合は、不動産投資をしてから自宅用のローンを組む方が良いと一般的には言われています。


不動産投資のローンは、基本的な物件では入居率が一定数(80~90%)確保できると見なされて計算するため、自宅用ローンは支払額がそのまま出費になるのに対し、支払額がローン返済額の10~20%程度で抑えられるためです。


与信枠の使う順序は結構ポイントになることがありますので、直近で自宅・投資を考えている方は不動産会社の担当者に正直に考えていることを相談するようにしましょう。


⑤家族構成

家族がいる場合について考えましょう。


まずはプラス側面についてです。


こちらは最近増えてきている夫婦共働きのダブルインカムのケースですね。


年収は純粋に合算で考えられますし、ローンを二人で分けて組むことも可能ですので、与信枠・金利条件で有利に働きます。


逆は専業主婦や子供がいるケースです。


こちらは養う必要がありますので、固定の支出が増える方向で計算されます。


ただ不動産会社のHPを見るとお客様の声のような掲載記事がよくあり、内容を見てみると普通に4人家族の方とかも多数いますので、あまり深く考える必要はないかと思います。


ある程度切り詰める余地はあるものと見なされます。


⑥借入

こちらは既に話に出てきている内容もありますが、自宅・車・不動産投資などのローン状況について確認されます。


特に自宅や車は確実な固定費になりますので、注意するようにしましょう。


条件によっては一定額の頭金の支払いが条件となるケースもあります。


まずは不動産会社の担当者に聞いて、必要に応じて金融機関に確認してもらうのが良いでしょう。


ちなみに金融機関に確認されることに凄くハードルを感じられている方がたまにおられますが、、


金融機関は融資することが仕事で、相談されることは相手側にとっても単なるビジネスチャンスですので、臆せずに確認したらOKです!


まとめ

ここでは、

 ・不動産投資ローンを活用するメリット

 ・ 融資を受ける(ローンを組む)金融機関

    - 金融機関の決定方法と選定ポイント

    - ローンを組む際の審査基準


について記載しました。


いかがでしたでしょうか?


不動産投資ローンの金融機関は普段接点の少ない会社も多く、あまり情報も出てきません。


但し長期間に渡って付き合っていく内容になりますので、最低限の確認観点を持って納得感のある選択が出来るようにしましょう。


またローンを組む際の審査基準は、不動産投資を始めるタイミングや規模の妥当性が重要になります。


こちらも長期投資が基本の手法になりますので、自分の人生設計を考える良い機会と捉えて、何が適切か考えられるきっかけに少しでも役立てられていれば嬉しいです。


不動産投資を始める場合、なかなか一人ではきっかけが作りづらく、不動産会社の営業は方も人の繋がりを重要視している側面があります。


そう言った点が不安な方は、私たちの繋がりのある会社、担当者をご紹介することも出来ますので、気になった場合はお気軽にお問合せフォームからご連絡いただければと思います。