【不動産投資 新築ワンルームマンション】サラリーマンが実施するメリットを経験者が解説

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弎郎
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東京・名古屋・大阪とワンルームを5部屋所有し5年以上経過しました!

所有前はなかなか周りにも相談出来ず、リスクばかり考えて不安でした笑

現在は特に大きなリスクも感じず、メリットばかりで後悔は全くありません!

このブログではその内容をお伝えしていきまーす!!

サラリーマンが実施する不動産投資のメリット


新築ワンルームマンションについて、ここでは6つのポイントに絞って説明していきます。

少ない自己資金でレバレッジを効かせられる


不動産投資の大きな特徴として、ローンを組む(借入する)ことができるという点が挙げられます。


投資には株式、FX、ファンド、仮想通貨等々、様々なカテゴリーがあると思います。


企業の場合は融資を受けることも出来ますが、個人で実施する場合、これらを取り組むにはまず現金が必要になります。


この中で、例えば株式・FXなどはレバレッジを効かせて取引することも出来ますが、その分証拠金が必要になります。


証拠金が維持できなくなるとロスカット(強制決済)になるわけなので、状況分析・判断と資金管理に常に気を使いながらトレードする必要があります。


私自身もレバレッジを効かせてFXをしていますが、多くのサラリーマンにとっては時間・精神・金銭的になかなか負担が大きいのでは、と感じています。


このように「レバレッジ」と聞くと一般的には株式・FXの話が多いので、リスクがある、危ないという意識が定着しているのではと思います。


不動産の大きな違いは、ローンを組むことでレバレッジを効かせている点です。


どういうことかと言うと、例えば自己資金10万円で2,000万円のローンを組んで不動産投資マンションを購入したとします。


家賃収入が月8万円で年間96万円、ローンの金利が2%で金利返済が40万円/年と仮定すると、


収益は96万円-40万円=56万円/年、つまり自己資金10万円で56万円/年のリターンが得られている計算になります。


実際にはローンの元本返済、固定資産税の支払い、退去時の持ち出しがあるので、そのままの利益というわけにはいきませんが、ローンの返済が完了すればそれ以降の家賃は全て収入になるので、一般的にこのような考え方が適用されています。


またサラリーマンは給料という安定収入があるため、個人事業主より与信枠(信用)が大きく、低金利である程度の金額のローンを組みやすいです。


サラリーマンの方は自身の強みをしっかり活かせる投資カテゴリになります。


自己資金=初期費用は購入する不動産会社やその関係によって大きく変動します。


不動産会社は紹介によって客層を広げていくことに非常に重点を置いています。


簡単に言うと、初見でアプローチするより実績ある人からの紹介の方が、「~さんのご紹介なので、安くさせて頂きます」となりやすいのは当たり前ですよね。


気になる方は我々からのご紹介として繋げることも可能ですので、ご気軽に問い合わせ欄からメッセージ頂ければ、丁寧にご対応させて頂きます。

  • ローンを組む(借入する)ことができる
  • 少ない自己資金で投資できることで、レバレッジを効かせられる
  • サラリーマンは与信枠(信用)が大きく、ローンを組みやすい


節税効果が期待できる


不動産以外の投資で利益を得ることも重要ですが、損するリスクもあり、勝ち続けるのは難しいことです。


株のような投資よりも簡単に確実に資産を増やせる方法の1つとして、節税が挙げられます


例えば、年収に応じた各種税金と手取りは以下の通りです。

年収所得税住民税社会保険料税金合計手取り
600213186138462
7003238101171529
8004846115209591
9006454130248652
1000   82    62    144    288    712    


改めて見るとめちゃくちゃ取られててテンション下がりますね・・。


不動産の損益は給与所得と合算して申告することが出来ます


つまり節税効果とは不動産投資にかかる支出分を控除することで、還付を受けるということです。


分かりやすく言うと、年収から支出分を差し引いて確定申告受けることで、その金額に応じたお金が返ってきます。


仮に年収800万円の人が200万円控除したとすると、年収600万円相当という考え方になり


税金合計額が209万円から138万円に下がり、71万円分が還付されるということです。


正確には住民税は翌年の反映になりますが、戻ってくるお金は同じです。


不動産投資以外で71万円の利益を得ようと思ったら、例えば利回り5%/年で運用する場合、原資は1420万円必要という計算になります。

そもそもこの規模の原資が用意できる方であれば、それなりに上手くいっているケースだと思いますが、果たしてどれくらいの人が該当するのでしょうか?


冒頭に「投資よりも簡単に確実に資産を増やせる方法の1つとして、節税が挙げられます」と説明した理由はここにあります。


ローンの金利、物件の原価償却費、運営に関わる経費、取得に関わる費用などはマイナス分として計上することができ、家賃を収入分として収支計算し、確定申告を行います。


ここで収支がマイナス(支出がある状態)の場合可能になります。


確定申告はふるさと納税によって馴染みがある方も増えてきたと思いますが、初めての方にとっては色々心配があるのではないでしょうか。


ここについては不動産会社など相談に乗ってもらえるので、特に問題ないと考えてもらえればいいと思います。


  • 不動産の損益は給与所得と合算して申告することが出来る
  • 不動産投資にかかる支出分を控除することで、還付を受けられる
  • 株のような投資よりも簡単に確実に資産を増やせる方法の1つ


老後の私的年金の代わりになる(インカムゲイン)


最近「老後3,000万円問題」のニュースを聞く機会が増えたと思いますが、皆さんは老後に向けてどのような備えをしていますか??


貯金!となるとこのサイトの意味が無いので投資観点で考えると、代表的なものとして年金が挙げられます。


年金には大きく2種類あり、「公的年金」と「私的年金」に分類されます。


「公的年金」とは、サラリーマンの場合は全員が加入している厚生年金と国民年金のことですね。


「私的年金」で代表的なのは個人型確定拠出年金(iDeCo)や養老保険ですが、不動産投資もここに分類されると考えられています。


要は自分が働かずとも安定的に入ってくる収入(インカムゲイン)のことですね。


さて、3,000万円はどのようにしたら貯まるか考えてみましょう。


今自分が30歳で、60歳まで30年あるとします。


30年で3,000万円貯めるためには、毎月5万円を年利3%の複利で運用してようやく実現できる金額です。


年利3%は株(S&P500)などに投資すれば実現できる可能性は高まりますが、一切引き出さずに30年間入金し続けられる自身はありますか?


また複利で回すとはいえ、毎月5万円を30年続けるとトータル1,800万円の入金は必要になります。


こう考えると結構ハードル高いのではないでしょうか?


社会問題になるのも納得ですよね。


そこで効果を発揮するのが不動産投資によるインカムゲインの獲得です。


例えば2,000万円の物件を購入した場合、一部持ち出しは発生すると思いますが、1,800万円を入金するよりは遥かに少ない資金でローンが完済できます


すると、家賃収入が月8万円で年間96万円の物件だった場合、30年後に家賃が下がってもせいぜい5~6万円だと思うので、年間60~72万円のインカムゲインが得られる計算になります。


30年間受け取り続ければ1,800万円を超えてきますね。


少し書いたので補足しますが、将来的に家賃が下がるのではという不安を抱えている方が結構多いと思います。


調べると分かると思いますが、きちんとした立地・RC(鉄筋コンクリート)の物件を選んでいれば5万円/月の家賃を割ってくることは早々ないと思います。


また購入時が8万円/月だった家賃が、30年後に5万円/月に下がっていたとしても問題はありません。


なぜならローン返済が完了し、老後にその家賃を丸々収入として確保出来るからです。


老後に毎月5万円入ってくる資産を持っているって、すごく大きくないですか?


大事なのは、これが全てと考えるのではなく、老後を支える資産の1つとしてこういったものを持っておくこと、可能であれば所有数を2つ、3つと増やしておくことです。

  • 少ない自己資金で資産を手に入れることが出来る
  • 老後、毎月安定的な収入(インカムゲイン)が得られる
  • 老後を支える資産の1つとして考え、可能であれば所有数を増やしていく


売買益を狙える(キャピタルゲイン)


基本的には長期保有でインカムゲイン・節税・生命保険などを享受していく方針で良いと思いますが、頭に入れておきたいメリットとして売買により利益を得る(キャピタルゲイン)です。


区分マンションの価格の推移は以下にまとめています。


東京23区は値上がり傾向が顕著ですね。


コロナやオリンピックが終わって今後どのように推移していくか不確かな部分はありますが、東京23区について言えば、人口流入が続いていること、単身者の割合が増えていることから、基本的に堅調に推移していくと予想しています。


取得した物件の値上がり状況や、資産バランスを見て途中で売却を検討することはアリだと考えています。


実際に私自身、一部の物件は売却して数百万円の利益を得ました


ただ最初からキャピタルゲイン狙いで始めるのはどうかな、と思っています


理由は大きく2つ。


 ①手堅い格安物件の情報は、なかなか一般サラリーマンには回ってこない


 ②購入後5年間は、売却益の税率が高い


ことが挙げられます。


①については基本的にどこから買うかで決まりますが、基本的にこのような物件は紹介するまでもなく情報を掴んだ人が自ら購入してしまうので難しいかと思います。


また個人的に推奨しているのは、「最初は新築ワンルームから始める」ことですが、このような物件は基本的に土地の購入・設計・建設・販売まで一貫して行う不動産会社から購入するのがオススメなので、適正価格での売買になります。


逆に言うと、超割高な物件を掴まれるリスクが少ない点はメリットとも言えます。


「最初は新築ワンルームから始める」ことを推奨する理由は、基本的な知識が全て身につくからです。


中古の場合は購入方法(仲介か直取か)や修繕費、入居率の管理など、経験が浅いうちは良し悪しの判断が付きづらく、一棟ものの場合は購入金額が大きく与信枠を1つで使い果たしてしまうケースが多いのでリスクの割合が大きいと考えています。


②については、購入5年以上の場合は税率が20%と株などと同等で一般的な数字であるのに対し、5年未満の場合は税率が40%となるため、手取りが大きく目減りしてしまいます。


5年後の売却を前提に購入するには見通しが悪いですね。


なので立地重視で長期保有想定で入り、良い巡り合わせが良ければ売却検討、というのが大方針で良いかと思います。


もちろんキャピタルゲインが得られれば利確(利確は神!)になりますし、それを元手に条件を有利にして追加購入や別の投資に回すなど、選択肢が大きく増えます。


嬉しい悩みになるのは間違いないので、まずは所有を始めることが重要ですね。

  • 少ない自己資金で資産を手に入れることが出来る
  • 老後、毎月安定的な収入(インカムゲイン)が得られる
  • 老後を支える資産の1つとして考え、可能であれば所有数を増やしていく


生命保険の代わりになる


こちらは家族がいる場合特に意識されることが多いかと思います。


正直独身者であれば、仮に何かあったとしても葬式代くらいは自分の貯金で賄えるし、、とスルーしているのではないでしょうか。


家族、特に子供がいる場合は、成人するまでお金が継続的にかかるので気になってくると思います。


よくあるのが死亡保険。試しにいくらくらいかかるものなのか見てみましょう。


子供1人にかかる教育費は約700万円、養育費は約1,900万円で、合計2,600万円(毎年130万円)程度かかる見込みのようです・・。


ネット保険会社で保険金3,000万円、20年の条件で見てみると、保険費用は4,000円/月でした。


20年間支払い続けるとすると、約100万円ですね。


ここから子供の人数やどこまで保険を掛けるかによって、増えていく計算になります。


死亡率を考えると3,000万円の保険金に対して100万円を支払うってめちゃくちゃ高いですよね・・。

ここで効果を発揮するのが不動産投資です。


ポイントは必ずローンを組むことです。


少ない自己資金でレバレッジを効かせられるのがメリットの1つなので、ここは問題ないと思います。


不動産ローンを組むと、必ず「団体信用生命保険(団信)」というものに加入します。


団信とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になった際などに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険のことを言います。


団体信用生命保険とは、つまり自動的に完済され、その後は住宅ローンの返済が不要になります。


今後値下がりしづらい場所で買おうとすると、不動産の価格はワンルームで大抵2,000万円前後かかります。


つまり1つ物件を所有するだけで、生命保険の金額と同等レベルの保険が掛けられることになり、仮に何かあった場合は、ローン残高は無くなり年間100万円程度の家賃収入が20年という縛りがなく継続的に得られます。

  • 特に家族がいる方は必見
  • ローンを組むことで団体信用生命保険(団信)に加入する
  • ワンルームマンションで年間100万円程度の死亡保険の加入と同等になる


インフレに強い


ここはなかなか実感が得にくい部分だと思いますので、参考程度に。


まずインフレとは、社会的に物の価格が上昇し、相対的にお金の価値が下落する状態のことです。


身近な例で言うと、ガリガリ君が値上がりしたり、値段は同じでもチョコレートのサイズが小さくなったりということですね。


これまで100円で出来ていたことが出来なくなる状態の変化です。


つまり現金保有していると金額は維持できても、そのものの価値は目減りしていきます


それに対し、不動産という資産を所有していると、お金の価値が下がっているので


 ・家賃自体は緩やかではあるものの上昇する


 ・ローンの残高の価値が下がるので実質的な借金は目減りする


ということです。


つまり現金ではなく不動産という資産に変えている、しかもその価値は物価と共に上昇するので、現金保有と比べて下がるどころか上がっていくメリットが得られるということです。


但しこちらは10年単位くらいの長期的な話になるので、インカムゲインを得ることに加えてこんなメリットがあるんだな、ということを頭の片隅に入れておくくらいで良いと思います。

  • 現金保有していると金額は維持できても、そのものの価値は目減りしていく
  • 不動産という資産に変えると、家賃自体は緩やかではあるものの上昇する
  • ローンの残高の価値が下がるので実質的な借金は目減りする


まとめ


サラリーマンが実施するメリットを6つ挙げさせて頂きました。

 ・少ない自己資金でレバレッジを効かせられる


 ・節税効果が期待できる


 ・老後の私的年金の代わりになる(インカムゲイン)


 ・売買益を狙える(キャピタルゲイン)


 ・生命保険の代わりになる


 ・インフレに強い


いかがでしたでしょうか?


不動産投資は始めるハードルが非常に高いと思います。


私自身がそうでした。


周りに実施している人もあまりいないし、ネットの情報も少ないですよね。


そんな方に少しでも参考になっていれば嬉しいです。


また不動産投資の営業は人の繋がりを重要視しているため、なかなか一見さんとは踏み込んだ話をしづらい部分もあるようです。


そう言った点が不安な方は、私たちの繋がりのある会社、担当者をご紹介することも出来ますので、気になった場合はお気軽にお問合せフォームからご連絡いただければと思います。