【不動産投資 ワンルームマンション】新築・中古どちらがオススメ?メリット・デメリットを経験者が解説

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弎郎
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東京・名古屋・大阪とワンルームを5部屋所有し5年以上経過しました!

所有前はなかなか周りにも相談出来ず、リスクばかり考えて不安でした笑

現在は特に大きなリスクも感じず、メリットばかりで後悔は全くありません!

このブログではその内容をお伝えしていきまーす!!

不動産投資用ワンルームマンション 新築・中古どちらがオススメ?


不動産投資をする際、購入するマンションが新築か中古かどちらが良いか悩む方が多いと思います。

どちらもメリット・デメリットがあり、様々な観点で考慮した上で選択する必要があります。

例えば新築マンションの場合、購入価格は高くなりますが、その分担保される価値も高いため、ローンをが組みやすくなります。

一方、中古マンションの場合は、価格は安く利回りは高く出やすいですが、維持費がかかりやすいと言ったデメリットがあります。

ここではワンルームマンションの不動産投資を行う際の、新築・中古それぞれのメリット・デメリットについて説明していきます。

新築ワンルームマンションのメリット

①長期融資が期待でき、自己資金を抑えられる


これは非常に大きなメリットです。


新築の場合は購入金額が大きくなりますが、建物と担保としての価値もその分高くなり、例えば35年後でも建物がしっかり維持され入居者がいて返済されるイメージが付きやすいですよね。


それにより長期融資が引き出しやすくなり、フルローンも可能になるため、頭金が必要になる状況を避けられます


お金の貸し手の立場で考えると、例えば築10年程度の物件に35年ローンを組もうとすると、返済が完了する築45年でもしっかり返してもらえるか?という点がネックになり、頭金を入れてもらって月々の返済額を抑えるか、ローン期間を短くする必要が出てきます。


頭金を支払うということは、自己資金を消費することになります。


自己資金(=現金)は持っておくことで、それこそ信頼の証となってローンの金利を引き下げる基準になったり、そもそも現金が無いと出来ない通しは株・FX・仮想通貨・ロボアド、、等々無数にあります。


現金は非常に貴重なので、使い道はしっかりと見極めましょう。


不動産投資投資は自己資金を使わずにレバレッジを効かせる通しとして有効な手段の1つなので、現金を消費していては元も子もありません。


また確定申告の際は減価償却によるマイナス計上が、中古物件よりも大きく出るため、節税の観点でも自己資金を確保できる可能性が高くなります


不動産投資 新築ワンルームマンションをサラリーマンが実施するメリットについては以下の記事にまとめていますので、是非一度ご覧ください。



ということで、 長期融資が期待でき、自己資金を抑えられる点が、新築ワンルームマンションの大きなメリットの1つと言えます。


ちなみに不動産投資ローンの話が出てきましたが、不動産投資ローンとは?審査基準や注意点などはこちらにまとめていますので、気になる方はご覧ください。



②高値でも入居者が見つかりやすく、安定した賃貸運営が期待できる

こちらはイメージ付きやすい方が多いのではないでしょうか?


例えば自分が借り手の立場で入居マンションを探している場合はいかがでしょうか。


何かと新築、もしくは築浅に目が行きがちかと思います。


マンション選びはとにかく立地が重要ですが、その中での差別化要素としては強みが発揮されます。


始めは分からないことも多いと思います。


一番心配になるのは、自己資金の持ち出しが必要になる空室リスクです。


そこに対しては中古より新築(もしくは築浅)の方が安定して入居者が見つかりやすくなりため、メリットがあると言えます。


とは言え、例えば築10年以上経過した場合は空室リスクが上がるのか?というと、そういうわけではないのでご安心ください。


その分賃料はある程度相場に合わせた妥当な金額に設定する必要がありますが、適切な値段であれば価格重視の人もいくらでもいますので、入居は問題なく付きます


そもそも10年程度で入居されなくなるようであれば、不動産投資は衰退していると思います。


現実的にはワンルームマンションに住みたい人がいて、需要と供給のバランスが成り立っているので問題ありません。


この点については、新築はより安心側、周囲のマンションの空室状況次第では値段を高めに設定して前半戦の貯金を大きく蓄えられる可能性がある、くらいに捉えればいいかと思います。


③瑕疵担保責任の期間が10年と長い


これは地味に大事な要素です。


マンションの売主は、引渡しの日から最低10年間に渡って瑕疵担保責任を負わなければならないことが、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によって定められています


住宅に隠れた瑕疵(欠陥や不具合など)があったとき、この期間中であれば売主に対して無償修繕や損害賠償の請求をすることができる内容です。


中古の場合は適用条件や期間が変わるため、注意が必要です。


自動車や家電にも近いことが言えますが、何かあるときは初期不良のような形で最初に出てきます。


逆に20~30年経って出てくるような内容は、瑕疵と老朽化の見分けが付きづらかったり、そもそもそのような問題はどのタイミングで所有しても気づきようがありません。


新築の10年間はかなり長い期間が確保できますので、基本的に問題が起こるようなことないですが、タダで保険に入れるような形になり精神的なメリットを享受することが可能になります。


中古ワンルームマンションのメリット

①購入価格を低く抑えられ、利回りが高く出やすい


建物自体が古くなっており、新築プレミアムも消えているため価格は低く抑えやすくなります


建物自体が古くなるということは、価値が下がるので価格が安くなるわけですが、この下がり方のイメージはローン残高で考えるとイメージしやすいと思います。


例えば2,000万円の物件を、金利1.8%の35年ローンで購入したとします。


その場合、最初の5年間での元本返済金額は215万円で、残高が1,785万円となり、10.8%下がる計算となります。


この場合の家賃がどうなっているかと言うと、最初の入居者が契約した時から下がることはまず無いでしょう。


ましては10%も低下していたら論外ですね。。


つまり、価格としては10%下がったが家賃はそのままなので利回りとしては高く出やすい、という風にイメージしてもらえれば問題ないかと思います。

②リノベーションにより、自ら価値を創出できる


築10年程度では内装が十分綺麗であるため、リノベーションの効果は十分発揮されません。


ここで対象になるのは築20~30年程度のかなりお古になった物件がメインターゲットになります。


こういった物件は価格も十分落ちているため格安で購入することが可能になります。


その場合、普通はその物件相応な家賃になっているのですが、リノベーションを施すことで内装を蘇らせ家賃を上げることで大きな利幅を狙いに行きます


物件を色々探したり、リノベーションを検討・実行していくのが好きで詳しい方は十分強みが発揮できる市場かと思います。


ただ一般的なサラリーマンの方にはハードルが高く、労力もかかるため、不労所得になっているとは言い難い部分もあり、ここではオススメはしていません。

新築ワンルームマンションのデメリット

①物件価格が割高になり、利回りが低い・購入初期は売却益が得づらい


新築はどうしても価格が割高になりやすいです。


購入して1年後に購入金額以上の価格で売れるケースはほとんどないのではないでしょうか?


これは新築プレミアムや利益の上乗せがあるためです。


ただこの理由だけで新築は損?と判断するのは早いかと思います。


物件選びを間違えなければ、数年後に売却価格がローン残高を超えることも十分可能ですし、中古物件の場合は


 新築物件として販売する会社 ⇒ 売却した所有者 ⇒ 中古物件として販売する会社


と利益の上乗せが3回に渡って行われている点は見逃せません。


物件の見極め力が必要になるので、新築=損とは一概には言えないと思います。

中古ワンルームマンションのデメリット

①融資条件が厳しく、自己資金が多く必要になる可能性がある


新築物件の場合は35年フルローンも普通に組むことが出来ますが、中古物件の場合は厳しくなります。


物件自体の価値が下がっていることに加え、長期的な家賃収入の安定性を見込みづらくなるためです。


例えば、築10年の物件の場合、35年ローンを組もうとすると、物件としては築45年まで見越す必要が出てきます。


銀行としては担保しづらくなるため、年数を短くしてローンを組みたくなります。


そうなると毎月の返済額が増え、家賃収入を超えるパターンに陥るため、毎月自己資金を持ち出して経営していく必要がある、もしくは自己資金を求められ毎月の返済額が妥当な金額になるよう誘導されます。


不労所得目的で始めたい方が多いと思いますが、結構な足かせになってしまうため、資金や物件の見極めに自信がある方でないとオススメはしていません。


②空室期間の増加や突発的な修繕費の持ち出しが必要になる可能性がある


築年数が古くなると、新築時同様に入居者が決まり続けるわけではありません。


入居者も築年数が古いものを選ぶ代わりに、立地・賃料など他にどのようなメリットがあるか?という点を意識します。


新築購入時は家賃の下落幅も見込んで生涯の損益計算書を出してフォローしてくれる会社が多いですが、中古の場合、販売者は自身が管理してきた物件ではないケースが多いため、見通しが甘くなりやすい点に注意が必要です。


また設備関係の劣化も出てくるでしょうし、こちらは運の要素も含まれますが、自分が保有している期間に計画的な修繕や突発的な修理対応などで自己資金の持ち出しが必要になるケースも十分想定しておく必要があります。


まとめ


新築・中古のメリット・デメリットについて書かせて頂きました。


いかがでしたでしょうか?


不動産投資は始めるハードルが非常に高いと思います。


私自身がそうでした。


周りに実施している人もあまりいないし、ネットの情報も少ないですよね。


そんな方に少しでも参考になっていれば嬉しいです。


また不動産投資の営業は人の繋がりを重要視しているため、なかなか一見さんとは踏み込んだ話をしづらい部分もあるようです。


そう言った点が不安な方は、私たちの繋がりのある会社、担当者をご紹介することも出来ますので、気になった場合はお気軽にお問合せフォームからご連絡いただければと思います。