【実績公開】東京の中古ワンルームマンションを購入した結果

こんにちは。

本記事では、サラリーマンである私が、2016年3月に購入した中古ワンルームマンションの実績を公開します。

購入してからのリアルな収支とこれまでの経験や勉強してきたことをもとに解説しています。

不動産投資を検討されている方はぜひ一読ください。

物件情報
借入（ローン）情報
運用略歴
収支推移
売却後損益
まとめ
追伸

物件情報

購入した物件の情報をまとめました。

物件情報
住所	東京都杉並区
面積	21.58m2
築年	2002年
タイプ	1K
建物構造・規模	鉄筋コンクリート造
総戸数	50戸
物件価格	1,600万円
家賃・共益費	81,000円
表面利回り	6.08%

2002年築の物件を2016年に購入したので、購入当時は築14年程度でした。

中古物件のなかでも、いわゆる築浅物件になります。

新築物件よりも中古物件のほうが表面利回りは高くなりやすいですが、東京で6%なので悪くない数字かと思います。

また、総戸数が50戸と多いのが特徴です。

総戸数が多いと修繕費に対してスケールメリットを出すことができます。

借入（ローン）情報

借入情報です。

借入（ローン）情報
借入銀行	ソニー銀行
借入金額	1,590万円
借入期間	35年
金利	1.73%

購入した不動産会社が提携しているソニー銀行で借り入れを行いました。

同じ銀行でもあっても、不動産会社によって金利や繰上返済の手数料などが微妙に違います。

このあたりは実際に不動産会社に聞かないと分からないので、購入を検討されている方は確認してみてください。

物件を購入する際、手数料や印紙代などざっくり50万円程度の初期費用が発生するのが一般的です。

この初期費用を借入金額に入れ込む場合もあれば、実費（手出し）で支払う場合もあります。

不動産会社によってどちらを勧めてくるかは様々ですが、基本的には自由です。

新築物件を販売している不動産会社は、初期費用0円というのを謳い文句にしているので、借入金額に入れ込むことを推奨してくることが多いです。

私の場合は約60万円ほど実費で支払いました。

運用略歴

本物件を購入してからの略歴をまとめました。

2016年3月：物件購入

2018年2月26日：入居者解約

2018年3月12日：新規入居者契約

2018年5月20日：入居者解約

2018年6月17日：新規入居者契約

2020年6月17日：契約更新

これまで2回の解約（退去）が発生しました。

特に2018年3月に入居された方が、2か月で解約となり手出しが多くなりました。

ただ、このタイミングで家賃・共益費を76,000円から81,000円に値上げしています。

また、いずれも1か月以内に新規の入居者が決まったおり、入居率は高い状態です。

収支推移

これまでの収支の推移を一覧にしました。

収入計：実際に不動産会社から振り込まれる金額で、家賃・共益費、更新手数料、修繕費、集金代行費の合計です。

支出計：実際に自分の銀行口座から引き落とされている金額で、ローンの返済と管理費の合計です。金利はたまに変更されるので月によって支出が変動します。

収支：収入計 – 支出計です。

累計収支：不動産を購入してからの収支の累計です。

年月	収入計	支出計	収支	累計収支
2016年3月	0	-593,300	-593,300	-593,300
4月	72,760	-49,019	23,741	-569,559
5月	72,760	-50,893	21,867	-547,692
6月	72,760	-78,293	-5,533	-553,225
7月	72,760	-50,893	21,867	-531,358
8月	72,760	-78,293	-5,533	-536,891
9月	72,760	-64,593	8,167	-528,724
10月	72,760	-64,593	8,167	-520,557
11月	72,760	-64,593	8,167	-512,390
12月	72,760	-64,593	8,167	-504,223
2017年1月	72,760	-64,593	8,167	-496,056
2月	72,760	-64,593	8,167	-487,889
3月	72,760	-64,593	8,167	-479,722
4月	72,760	-64,593	8,167	-471,555
5月	72,760	-64,593	8,167	-463,388
6月	72,760	-64,593	8,167	-455,221
7月	72,760	-64,593	8,167	-447,054
8月	72,760	-64,593	8,167	-438,887
9月	72,760	-64,593	8,167	-430,720
10月	72,760	-64,593	8,167	-422,553
11月	72,760	-64,593	8,167	-414,386
12月	72,760	-64,593	8,167	-406,219
2018年1月	72,760	-64,593	8,167	-398,052
2月	67,557	-64,593	2,964	-395,088
3月	50,165	-64,593	-14,428	-409,516
4月	32,338	-64,593	-32,255	-441,771
5月	50,165	-64,593	-14,428	-456,199
6月	0	-50,893	-50,893	-507,092
7月	110,024	-78,293	31,731	-475,361
8月	77,401	-64,593	12,808	-462,553
9月	77,760	-64,593	13,167	-449,386
10月	77,760	-64,593	13,167	-436,219
11月	77,760	-64,593	13,167	-423,052
12月	77,760	-64,593	13,167	-409,885
2019年1月	77,760	-64,742	13,018	-396,867
2月	77,760	-64,742	13,018	-383,849
3月	77,760	-64,742	13,018	-370,831
4月	77,760	-64,742	13,018	-357,813
5月	77,760	-64,742	13,018	-344,795
6月	77,760	-64,742	13,018	-331,777
7月	77,760	-64,889	12,871	-318,906
8月	77,760	-64,889	12,871	-306,035
9月	77,760	-64,889	12,871	-293,164
10月	77,700	-64,889	12,811	-280,353
11月	77,700	-64,889	12,811	-267,542
12月	77,700	-64,889	12,811	-254,731
2020年1月	77,700	-64,889	12,811	-241,920
2月	77,700	-64,889	12,811	-229,109
3月	77,700	-64,889	12,811	-216,298
4月	77,700	-64,889	12,811	-203,487
5月	77,700	-64,889	12,811	-190,676
6月	113,200	-64,889	48,311	-142,365
7月	77,700	-64,588	13,112	-129,253
8月	77,700	-64,889	12,811	-116,442
9月	77,700	-64,889	12,811	-103,631
10月	77,700	-64,889	12,811	-90,820
11月	77,700	-64,889	12,811	-78,009
12月	77,700	-64,889	12,811	-65,198
2021年1月	77,700	-65,180	12,520	-52,678
2月	77,700	-64,257	13,443	-39,235
3月	77,700	-64,257	13,443	-25,792
4月	77,700	-69,257	8,443	-17,349
5月	77,700	-64,257	13,443	-3,906
6月	77,700	-64,257	13,443	9,537
7月	77,700	-64,257	13,443	22,980
8月	77,700	-64,257	13,443	36,423
9月	77,700	-64,257	13,443	49,866
10月	77,700	-64,257	13,443	63,309
11月	77,700	-64,257	13,443	76,752
12月	77,700	-64,257	13,443	90,195
2022年1月	77,700	-64,257	13,443	103,638
2月	77,700	-64,257	13,443	117,081
3月	77,700	-64,257	13,443	130,524
4月	77,700	-64,257	13,443	143,967
5月	77,700	-64,257	13,443	157,410